Du besitzt eine Ferienimmobilie und möchtest das Beste aus ihr herausholen? Dann ist es sinnvoll, dich nicht nur um eine gute Vermarktung zu bemühen, sondern auch um eine saubere Buchhaltung. Es gibt nämlich zahlreiche absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen, die du als Kurzzeitvermieter steuerlich geltend machen kannst. Dadurch kannst du deine steuerliche Zahllast senken, so dass dir am Ende mehr von deinem Gewinn bleibt. In diesem Artikel möchte ich dir erklären, welche Ausgaben für Ferienwohnungen absetzbar sind und wie du diese bei der Steuer geltend machen kannst.
Was sind absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen?
Bei absetzbaren Ausgaben handelt es sich um Aufwendungen, die mit deinem Geschäftsmodell in Verbindung stehen. Du kannst sie also steuerlich erfassen und somit deine Steuerlast senken. Wie das funktioniert? Ausgaben, die direkt oder indirekt mit deiner Kurzzeitvermietung zu tun haben, wirken sich senkend auf deinen Gewinn aus. Da dieser als Basis für die Ermittlung deiner Zahllast dient, wirken sich absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen also positiv auf die Höhe deiner zu entrichtenden Steuer aus.
Absetzbare Ausgaben können sich bei verschiedenen Steuerarten positiv auswirken:
Umsatzsteuer
Bist du umsatzsteuerpflichtig, musst du deinen Kunden Umsatzsteuer für Übernachtung und gegebenenfalls für Verpflegung in Rechnung stellen. Am Ende des steuerlichen Betrachtungszeitraumes musst du dem Finanzamt die Umsatzsteuervoranmeldung vorlegen. In dieser kannst du aber nicht nur die berechnete Umsatzsteuer erfassen, sondern auch Vorsteuer ziehen. Das bedeutet, dass du von dir gezahlte Vorsteuer für Aufwendungen gegenrechnen darfst. Je höher deine absetzbaren Ausgaben, desto geringer wird also deine Umsatzsteuerzahllast ausfallen.
Einkommensteuer
Wie etwas weiter oben schon angeschnitten, wirken sich Ausgaben, die mit deiner Ferienwohnung in Verbindung stehen, gewinnmindernd aus. Dadurch fällt die Höhe deiner Einkommensteuer geringer aus.
Gewerbesteuer
Du bist gewerblicher Vermieter und deine Einnahmen aus Kurzzeitvermietung übersteigen 24.500€? Dann musst du Gewerbesteuer an deine Kommune abführen. Ihre Höhe variiert von Gemeinde zu Gemeinde, da der Gewerbesteuer-Hebesatz nicht überall identisch ist. Unabhängig vom Hebesatz liegt auch der Berechnung der Gewerbesteuer dein Ertrag zugrunde. Das heißt: Je mehr absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen du verzeichnen konntest, desto geringer wird deine Gewerbesteuerzahllast ausfallen.
Was kann man bei einer Ferienwohnung steuerlich absetzen?
Wenn du mit einer Ferienwohnung, einem Monteurszimmer oder mit einem Airbnb Geld verdienen möchtest, solltest du die Kurzzeitvermietung als das sehen, was sie ist: ein Business. Als Kurzzeitvermieter mit Gewinnabsicht bist du ein Unternehmer. Deshalb solltest du auch wie ein Unternehmer handeln. Um das finanzielle Maximum aus der Ferienwohnung herausholen zu können, gibt es unterschiedliche Möglichkeiten:
- Sinnvolle Preisgestaltung – lies dazu unbedingt meinen Artikel über die Preiskalkulation für Ferienwohnungen und dynamisches Pricing.
- Gute Vermarktung der Ferienimmobilie, um Leerstände zu vermeiden.
- Hohe Kundenzufriedenheit, um deine Weiterempfehlungsrate und Stammkundenzahl zu steigern.
- Erweiterung deines Angebots, zum Beispiel durch Verpflegung oder Ausflüge.
- Saubere Buchhaltung, die Einnahmen UND Ausgaben vollständig erfasst.
Auf meinem Blog findest du wertvolle Tipps rund um Themen, die Kurzzeitvermieter beschäftigen. Schau gerne mal vorbei – sicherlich sind einige interessante Artikel für dich dabei. In diesem Artikel möchte ich mich aber vor allem auf den letzten Punkt konzentrieren: die Ferienwohnung Buchhaltung und absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen.
Diese Arten von absetzbaren Ausgaben solltest du kennen:
Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Kurzzeitvermietung
Diese Aufwendungsart kommt dir vor allem entgegen, wenn du in eine Ferienimmobilie investieren möchtest oder dies getan hast und dich noch in der Zahlung befindest. Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Kurzzeitvermietung können folgende Aufwendungen umfassen:
- Kaufpreis einer Ferienunterkunft
- Kosten für Renovierung, Ausbau oder Modernisierung
- Einrichtung und Ausstattung einer Ferienwohnung
- Grundstückskosten
Werbungskosten in der Kurzzeitvermietung
Wie der Name schon vermuten lässt, geht es bei dieser Aufwendungsart um Kosten, die in Zusammenhang mit dem Bewerben deiner Immobilie stehen. Es handelt sich also um Aufwendungen für das Ferienwohnung- oder Airbnb-Marketing, zum Beispiel:
- Inseratskosten
- Gebühren für die Nutzung von Buchungsportalen
- Provisionen für Buchungsportale oder Affiliates
- Website für Ferienwohnungen
- Digitale Medien, zum Beispiel Präsentationen
- Printmedien wie Flyer oder Preislisten
- Kosten für professionelle Immobilienfotos
Betriebskosten für Ferienwohnungen
Wie auch in einem „klassischen“ Unternehmen gibt es in Ferienwohnungen Betriebskosten. Dabei handelt es sich um laufende Kosten, die den reibungslosen Betrieb der Kurzzeitvermietung sicherstellen, unter anderem diese:
- Energiekosten
- Wasser und Abwasser
- Gebühren für die Müllentsorgung
- Grundsteuer
- Reinigungskosten
- Versicherungen
Instandhaltungskosten für Ferienwohnungen
Diese Kosten werden von Laien häufig mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Kamm geschert. Deshalb möchte ich dir den Unterschied zwischen Instandhaltungskosten und Anschaffungs- und Herstellungskosten kurz erläutern:
Bei Anschaffungs- und Herstellungskosten geht es vorwiegend über die Erschaffung eines neuen Wertes. Also um Aufwendungen, die zu einem Upgrade führen. Demnach sind die Herstellungs- und Anschaffungskosten also wertschöpfende Aufwendungen.
Im Unterschied dazu handelt es sich bei Instandhaltungskosten um werterhaltende Aufwendungen. In diese Kategorie fallen also Kosten, die dem Erhalt der Ferienwohnung dienen, zum Beispiel:
- Renovierung ohne besonderen Fokus auf Modernisierung
- Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten
- Wartung technischer Anlagen
Abschreibung der Ferienwohnung
Eine Ferienimmobilie ist Teil deines Anlagevermögens. Darum kannst du sie über die Jahre hinweg steuerlich absetzen. Da die Abschreibung von Wirtschaftsgütern sehr komplex sein kann, ist es ratsam, einen Experten zu Rate zu ziehen.
Absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen: So machst du sie bei der Steuer geltend
Du siehst: Die Liste absetzbarer Aufwendungen in der Kurzzeitvermietung ist lang! Gelingt es dir, alle relevanten Ausgaben entsprechend zu erfassen und sie geltend zu machen, kann dir das einen massiven finanziellen Vorteil verschaffen. Hier aber gleich eine kleine Einschränkung:
Steuerliche Vorteile durch absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen kannst du dir nur durch eine 1A-Buchhaltung sichern.
Als Expertin für Ferienwohnung-Buchhaltung stelle ich immer wieder fest, dass Kurzzeitvermieter vor allem bei den Ausgaben „schlampen“. Somit verschenken sie bares Geld, denn: Du kannst nur Ausgaben von der Steuer absetzen, die du korrekt buchhalterisch erfasst hast. Und genau daran scheitert es bei vielen Vermietern. Damit dir das nicht passiert, gebe ich dir ein paar Tipps mit auf den Weg, mit denen du in der Kurzzeitvermietung Steuern sparen kannst:
1. Belege sammeln
Als Unternehmer musst du alle Einnahmen und Ausgaben buchhalterisch erfassen. Darum ist es wichtig, dass du alle relevanten Belege sammelst. Dazu gehören nicht nur die „großen“ Rechnungen vom Energieversorger oder deiner Reinigungskraft, sondern auch Papierbelege für Einkäufe im Baumarkt oder im Supermarkt.
Mein Tipp: Vermische private und geschäftliche Ausgaben nicht. Musst du Spülmittel oder Müllbeutel für die Ferienwohnung besorgen, lass dir dafür eine extra Quittung ausstellen. Entnimm das Geld aus der Kasse oder bezahle mit der Karte deines Geschäftskontos. So kannst du den Überblick über alle Aufwendungen behalten.
2. Sinnvolle elektronische Ablage
Das Sammeln von Belegen bringt dich nur weiter, wenn du am Ende des Monats oder Jahres auch noch weißt, wo du sie abgelegt hast. Mein Tipp: Entwickle eine sinnvolle Ordnerstruktur, die es dir ermöglicht, jedes Dokument schnell und korrekt abzulegen. Und zwar so, dass du es bei Bedarf problemlos wiederfindest.
Du weißt nicht, wie du so eine Struktur erstellen sollst? Kein Problem – du kannst gerne meine kostenlose Vorlage für eine Ordnerstruktur verwenden.
3. Gute Buchhaltungssoftware nutzen
Es ist egal, ob du nur eine Ferienwohnung vermieten möchtest oder ob deine Kurzzeitvermietung auf Wachstum getrimmt ist: Eine gute Buchhaltungssoftware hilft dir dabei, den Überblick zu behalten. Auf diese Weise kannst du anstehende Investitionen sinnvoll planen und Schwachstellen erkennen. Außerdem hilft dir ein gutes Tool für die Buchhaltung in der Kurzzeitvermietung dabei, ein Gespür dafür zu entwickeln, wie deine steuerliche Zahllast ausfallen könnte. So kannst du dich vor bösen Überraschungen schützen.
Mein Tipp: Verwende lexoffice, wenn du deine Ferienwohnung Buchhaltung digitalisieren oder sogar automatisieren möchtest. Du hast keine Ahnung, wie du die Umstellung auf die digitale Buchhaltung meistern sollst? Kein Problem: Sichere dir meinen Minikurs, um Schritt für Schritt durch den Prozess geführt zu werden.
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4. Verwende weitere praktische Tools für Ferienwohnungen
Es gibt so viele tolle Tools, die dir die Verwaltung eines Airbnbs oder einer Ferienwohnung enorm erleichtern können. Durch Automatisierung kannst du deinen Zeitaufwand reduzieren. Statt schwer erfassbarer Eigenleistung hast du dann greifbare absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen. Denn natürlich kannst du die Kosten für Software steuerlich geltend machen. Folge dem Link, um mehr über praktische Software für Kurzzeitvermietung zu erfahren.
Mehr Ertrag durch absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen
Als Expertin für Ferienwohnung Buchhaltung stelle ich immer wieder fest, dass einige meiner Kunden ihr Geschäftsmodell nicht ernst genug nehmen. Sie vermieten „ja nur Ferienimmobilien“ und führen keinen Konzern.
Lass mich dir sagen: Du führst ein echtes Unternehmen.
Das darfst, sollst und musst du ernstnehmen. Einerseits ist das deine Pflicht in der gewerblichen Kurzzeitvermietung. Andererseits kannst du auf diese Weise das Beste aus der Vermietung von Ferienimmobilien herausholen!
Ich weiß, dass die Buchhaltung für Ferienwohnungen komplex sein kann. Doch sie ist die Basis für deinen Erfolg! Deshalb möchte ich dir meine Hilfe anbieten. Als echte Expertin kann ich dich bei der Auswahl und Einrichtung passender Tools unterstützen. Auf Wunsch kann ich sogar die ganze vorbereitende Buchhaltung für dich übernehmen. So musst du dir keine Sorgen mehr machen, dass absetzbare Ausgaben für Ferienwohnungen untergehen und du am Ende zu viel Steuern bezahlen musst. Lass uns ganz unverbindlich über deine Wünsche und Ziele sprechen, und zwar in einem kostenlosen Beratungstermin. Folge dem Link zu meinem Kalender, um dir ein unverbindliches Gespräch zu sichern.
Digitale Grüße,
deine Sabine 🙋🏼♀️
