Kurzzeitvermietung kann ein lukratives Geschäft sein. Doch wie bei jedem anderen Geschäftsmodell liegt der Erfolg nicht nur an der Qualität der Geschäftsidee oder – in diesem Fall – der Immobilie. Profit basiert auf einer durchdachten Preisgestaltung. In diesem Artikel erkläre ich dir, wie du die Preiskalkulation für Ferienwohnungen strategisch angehst.
Preiskalkulation für Ferienwohnungen: Preis-Leistungs-Verhältnis ist der Schlüssel
Wenn es dir schwerfällt, einen angemessenen Preis für deine Ferienimmobilie(n) zu ermitteln, bist du damit nicht alleine. Es gibt zahlreiche Kurzzeitvermieter, die Pi mal Daumen Übernachtungspreise berechnen. Dieses Vorgehen ist in der Regel nicht erfolgsversprechend.
Beim Pricing gilt es, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis zu erreichen. Ich gebe zu: Der Grat ist schmal. Obendrein gibt es viele Faktoren, die Einfluss auf das Preis-Leistungs-Verhältnis nehmen können. Trotzdem möchte ich, dass du verstehst, wie wichtig eine Preisgestaltung ist, die Kosten und Nutzen gerecht wird:
Vorteile durch ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis
- Haben Interessenten das Gefühl, für ihr Geld etwas geboten zu bekommen, buchen sie bereitwilliger.
- War der Aufenthalt angenehm und preislich attraktiv, kommen Gäste gerne wieder, schenken dir eine gute Bewertung oder empfehlen deine Ferienunterkunft weiter.
- Kalkulierst du professionell, führt ein angemessenes Pricing jahrein, jahraus zu Gewinnen.
- Stimmt das Preis-Leistungs-Verhältnis immer, vermietest du deine Immobilie niemals unter Wert.
- Durch dynamische Preisgestaltung kannst du dein Preis-Leistungs-Verhältnis flexibel an aktuelle Marktgegebenheiten anpassen.
- So kannst du Buchungslücken vermeiden und die High Season finanziell maximal ausnutzen.
So gelingt dir die Preiskalkulation für Ferienwohnungen
Als Betriebswirtin weiß ich, wie wichtig eine vernünftige Kalkulation ist. Sie stellt sicher, dass ein Unternehmen…
1. kostendeckend arbeitet.
2. Gewinne erzielen kann.
Ich möchte dir dabei helfen, beide Ziele zu erreichen, indem du bei der Preisgestaltung für die Ferienwohnung wie ein Profi vorgehst.
In 5 Schritten zur Preiskalkulation für Ferienwohnungen
Die vorbereitende Buchhaltung gehört zu meinen Kernleistungen als Unternehmerin. Dabei haben mein Team und ich uns unter anderem auf die Buchhaltung für Ferienwohnungen spezialisiert. Diese kann sehr komplex sein – besonders, wenn du mehrere Immobilien vermietest. In der Zusammenarbeit mit Kunden aus der Kurzzeitvermietung hören wir immer wieder diese Frage: „Wie viel Geld soll ich für meine Ferienwohnung verlangen?“.
Um zu ermitteln, was deine Ferienimmobilie in der Kurzzeitvermietung wert ist, solltest du diese 5 Schritte befolgen:
1. Kostenerfassung als Basis für gutes Pricing
Gelingt es dir nicht, laufende Kosten für Immobilien zu decken, fährst du Verluste ein. In der gewerblichen Vermietung würde das bedeuten, das deine Einnahmen-Überschuss-Rechnung negativ ausfällt. Um deine Kosten decken zu können, solltest du zunächst jeden Kostenpunkt notieren. So kannst du dir einen Überblick über Fixkosten und variable Kosten verschaffen. Beispiele dafür sind:
- Steuern
- Tilgung
- Versicherungen
- Abfallentsorgung
- Nebenkosten für Gas, Wasser und Strom
- Reparaturen
- Instandhaltungskosten, Renovierung, Modernisierung
- Marketing
- Reinigung, Wäsche
Das Ergebnis dieser Aufstellung zeigt dir, wie hoch dein Jahresumsatz durch Kurzzeitvermietung sein muss, um deine Kosten zu decken.
Teilst du diesen Jahresumsatz durch 365 Tage, weißt du, erhältst du den Übernachtungspreis, ab dem du kostendeckend vermietest.
2. Marktanalyse
Viele Kurzzeitvermieter gehen nach Pi mal Daumen vor, wenn sie ihren Übernachtungspreis kalkulieren. Dabei orientieren sie sich an den Preisen anderer Objekte im gleichen Ort oder ähnlichem. Es ist nicht sinnvoll, die Preise anderer 1:1 zu kopieren. Erstens weißt du nicht, wie sorgfältig dein Mitbewerber diesen Übernachtungspreis kalkuliert hat. Zweitens passt sein Preis nicht automatisch auch zu deiner Immobilie.
Berücksichtige diese Faktoren, wenn du den Markt analysierst:
- Lage:
Befindet sich deine Ferienunterkunft in einem Tourismus-Hotspot, zum Beispiel in einer Innenstadt oder in Strandnähe? Erste Reihe, zweite Reihe oder Stadtrandlage? Wie attraktiv ist die Ferienwohnung für Gäste? Ist sie nah an Sehenswürdigkeiten, Bahnhof & Co gelegen?
- Größe und Bettenanzahl:
Wohnung ist nicht gleich Wohnung. Vermietest du dein WG-Zimmer über Airbnb, musst du andere Maßstäbe ansetzen als bei der Kurzzeitvermietung einer 8-Personen-Villa. Ist die Ferienunterkunft zur Alleinnutzung oder müssen Gäste sich Gemeinschaftsräume teilen? Gibt es einen Garten, einen Balkon oder Terrasse, die genutzt werden können?
- Ausstattung der Ferienunterkunft:
Frag dich, was deine Immobilie besonders macht. Dabei sind vor allem besondere Ausstattungsmerkmale von Bedeutung: Pool, Whirlpool, Sauna, eigener Parkplatz (vor allem in Stadtlage), Waschmaschine, Südbalkon, Spielplatz oder andere kinderfreundliche Features.
Ermittle dann, was vergleichbare Unterkünfte pro Nacht durchschnittlich kosten.
3. Schwankende Faktoren
Du fragst dich, warum die Preiskalkulation für Ferienwohnungen komplexer ist als für Langzeitvermietung?
Wer Preise für Langzeitvermietung ermitteln, muss dabei langfristige und weitgehend statische Faktoren berücksichtigen. Dazu gehören unter anderem die, die du in den oberen Abschnitten nachlesen konntest.
In der Kurzzeitvermietung kommt jedoch noch ein weiterer Aspekt dazu: die Dynamik im Tourismus.
Es gibt Zeiten mit hoher Nachfrage und nachfrageschwache Zeiten.
Diese Dynamik ergibt sich aus Faktoren wie saisonalen Schwankungen und Events vor Ort. So gibt es für ein Ferienhaus am Strand im Sommer – vor allem in den Ferienzeiten – mehr Nachfrage als im Winter. Finden in einer Stadt große Events wie Messen oder Festivals statt, kann die Nachfrage kurzfristig stark ansteigen und danach schnell wieder sinken. Dazu kommt noch die allgemeine Reisebereitschaft der Menschen.
Mein Tipp für die dynamische Preisgestaltung: Automatisierung
Als Kurzzeitvermieter ist es nahezu unmöglich, all diese Faktoren zu berücksichtigen und einen angemessenen Preis zu ermitteln.
An dieser Stelle kommt automatisiertes dynamic pricing mit PriceLabs ins Spiel.
Du hinterlegst die wichtigsten Eckdaten und koppelst die Software mit deinen Buchungsportalen. Das Tool für die Kurzzeitvermietung nimmt dir die Marktanalyse ab. So kann sie Übernachtungspreise automatisch anpassen.
Mit PriceLabs kannst du Buchungslücken vermeiden und das Beste aus nachfragestarken Zeiten herausholen. So gelingt es dir, deine Gewinne durch die Kurzzeitvermietung langfristig zu steigern. Klicke auf den hinterlegten Link, um mehr über das dynamic pricing tool zu erfahren.
4. Leerstand einplanen
Es ist unrealistisch anzunehmen, dass du deine Ferienimmobilie 365 Tage im Jahr vermieten wirst. Unsere Erfahrungsquote in der Ferienwohnung Buchhaltung zeigt, dass ohne dynamische Preisfindung mit einer durchschnittlichen Leerstandsquote von ca. 25% zu rechnen ist. Je nach Lage auch mehr.
Meine Empfehlung: Verwende das Preisfindungstool PriceLabs, um Buchungslücken so gut wie möglich zu reduzieren. So musst du bei der Preiskalkulation für Ferienwohnungen weniger Abstriche machen und kannst den Punkt „Leerstand einplanen“ überspringen.
Extra-Tipp:
Um das Beste aus der Kurzzeitvermietung herauszuholen, solltest du dich für die richtige Mischung aus Buchungsplattformen entscheiden. Erfahre mehr darüber, welche Plattformen du kennen und welche Punkte du beachten solltest, wenn du deine Ferienwohnung inserieren willst.
5. Saisonpreise festlegen
Die Nachfrage bestimmt den Preis. Möchtest du deine Immobilie ohne Buchungslücken vermieten, musst du deinen Preis in nachfrageschwachen Zeiten nach unten korrigieren. In starken Zeiten kannst du dagegen mehr verlangen. Deshalb solltest du wissen, wie niedrig die Übernachtung sein darf und wie viel du in starken Zeiten verlangen kannst.
Auch hier kannst du wieder auf PriceLabs setzen, um das Beste aus der Kurzzeitvermietung herauszuholen. Hinterlege einen Preiskorridor, der schwache und starke Zeiten abdeckt. Das Tool nimmt die automatische Preisanpassung für dich vor, so dass du immer zum optimalen Preis vermieten kannst.
Meine Tipps für Buchhaltung und Preiskalkulation für Ferienwohnungen
Als Expertin für Buchhaltung komme ich täglich Fragen wie deinen in Berührung: „Wie teuer darf eine Übernachtung sein?“, „Wie viel Geld nimmt booking.com pro Buchung?“, „Wie kann ich die Kurzzeitvermietung erfolgreicher angehen?“, „Was muss ich beachten, damit ich mit meinem Airbnb Geld verdienen kann?“, … .
Daher weiß ich, wie komplex die Tourismusbranche ist. Wenn du deine Ferienwohnung gewerblich vermietest, solltest du unbedingt auf die richtigen Tools setzen. Sie ermöglichen dir ein hohes Maß an Automatisierung und Erfolgsoptimierung. Erfahre mehr über die besten Tools für die Kurzzeitvermietung oder sammle erfahre auf meinem Blog mehr darüber, wie du Unternehmensabläufe optimieren kannst.
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