Du möchtest eine Ferienwohnung vermieten und hast gemerkt, dass Buchhaltung und Steuerrecht in der Kurzzeitvermietung eine Wissenschaft für sich sind? Dann bist du hier goldrichtig! Das Thema Steuersätze sorgt häufig für Unsicherheiten. Typische Fragen wie „Welche Umsatzsteuer muss ich berechnen?“, „Wann gelten 7% und wann 19%?“ oder „Wie kann ich Rechnungen von Portalen wie Booking oder Airbnb richtig verbuchen?“ begegnen mir regelmäßig. In diesem Artikel bekommst du einen klaren Überblick über den richtigen Steuersatz bei Kurzzeitvermietung. So kannst du unangenehme Überraschungen bei der Steuerprüfung vermeiden.
Warum der richtige Steuersatz bei Kurzzeitvermietung wichtig ist
Vorab: Natürlich ist die Wahl des korrekten Steuersatzes in jeder Branche entscheidend. Die Herausforderung in der Vermietung von Ferienimmobilien ergibt sich allerdings daraus, dass je nach Leistung unterschiedliche Steuersätze gelten.
Es liegt an dir als Vermieter, für jede Leistung den richtigen Steuersatz abzurechnen. Versäumst du das, kann das nämlich weitreichende Konsequenzen haben. Und dabei sind unzufriedene Gäste nur das kleinere Übel… Richtig ärgerlich wird es, wenn du Rechnungen im Nachhinein korrigieren musst oder wenn deine Fehler bei der Steuerprüfung ans Tageslicht kommen.
Überblick: Steuersatz bei Kurzzeitvermietung – 7% oder 19%?
| Art der Leistung | Steuersatz | Hinweise |
| Übernachtung | 7% | |
| Verpflegung, Ausflüge u.ä. | 19% | Zusatzleistungen detailliert auflisten, mit korrektem Steuersatz versehen und auf der Rechnung klar trennen |
| Vermittlungsprovisionen für Portale | 19% (meist Reverse Charge) | Berechnen und auf der Rechnung ausweisen |
| Kleinunternehmerregelung | 0% | Vermerk „Gemäß §19 UStG wird keine Umsatzsteuer ausgewiesen“ auf die Rechnung setzen + Reverse-Charge-Verfahren beachten |
Genauere Informationen zu den verschiedenen Leistungen in der Kurzzeitvermietung und dem zugehörigen Steuersatz findest du in den nächsten Abschnitten.
1. Kurzzeitvermietung: 7 % Umsatzsteuer
Die gute Nachricht zuerst: Die reine Vermietung deiner Ferienwohnung unterliegt grundsätzlich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 %. Diese Regelung spielt dir in die Karten, wenn du außer der Übernachtung keine weiteren Leistungen anbietest.
Der ermäßigte Steuersatz von 7% bei Kurzzeitvermietung gilt, wenn du:
- die Unterkunft kurzfristig vermietest (üblicherweise bis maximal 6 Monate)
- keine umfangreichen Nebenleistungen anbietest (dazu gleich mehr)
Ein Beispiel:
Wenn du nur die Übernachtung zur Verfügung stellst, ohne Frühstück oder Reinigungsservice während des Aufenthalts, dann reichen 7 % Umsatzsteuer. Somit wäre dieser Fall für die Abrechnung der einfachste. Selbstverständlich musst du dennoch eine korrekte Rechnung erstellen und den ermäßigten Steuersatz klar ausweisen, sofern du umsatzsteuerpflichtig bist.
2. Steuersatz von 19% bei Kurzzeitvermietung
Sobald du Zusatzleistungen anbietest, findet der volle Umsatzsteuersatz von 19% Anwendung. Zu den typischen Leistungen zählen dabei:
- Frühstück
- Getränkeverkauf
- Fahrradverleih
- Wäscheservice
- Reinigungsservice während des Aufenthalts
- Shuttle- oder Transferdienste
Umfasst dein Angebot derartige Services, fallen diese als Dienstleistungen unter den regulären Steuersatz. Das heißt, du musst für die entsprechenden Positionen auf der Rechnung eine Umsatzsteuer von 19% berechnen und den Steuersatz korrekt ausweisen.
Ein Beispiel:
Du bietest deinen Gästen einen kostenpflichtigen Abholservice vom Flughafen an. In diesem Fall musst du die Position „Abholung vom Flughafen“ mit einem Steuersatz von 19% versehen, während für die reinen Übernachtungskosten weiterhin 7% Umsatzsteuer gelten. Versäumst du die saubere Trennung, könnte eine Prüfung dazu führen, dass der volle Steuersatz auf alle Positionen angewendet wird und eine Nachzahlung fällig wird.
3. Fehlerquelle Nummer 1: Rechnungen von Buchungsportalen und Reverse-Charge bei Booking, Airbnb & Co
Bei der Kurzzeitvermietung nutzt du Plattformen wie Booking, Airbnb, Fewo-direkt oder ähnliche Portale, um Gäste zu gewinnen? Dann sind diese Informationen sehr wichtig für dich:
Die Belege dieser Vermittlungsportale, die in der Regel eine Vermittlungsprovision oder eine Servicegebühr für jede Buchung enthalten, stellen in der Praxis eine große Fehlerquelle dar. In diesem Fall wird es steuerlich interessant, denn:
- Viele Buchungsortale sitzen im Ausland (z. B. in den Niederlanden oder Irland).
- Dadurch fallen ihre Abrechnungen unter das sogenannte Reverse-Charge-Verfahren.
- Auf der Rechnung der Plattform wird also oft keine Umsatzsteuer ausgewiesen.
- Du als Leistungsempfänger musst die Umsatzsteuer trotzdem ermitteln und abführen, da du ja umsatzsteuerpflichtig bist.
Was bedeutet Reverse Charge konkret für dich?
Du bist verpflichtet, bei diesen Rechnungen die Umsatzsteuer (in der Regel 19 %) selbst in deiner Umsatzsteuervoranmeldung erfassen – sowohl als Umsatzsteuer als auch als Vorsteuer. Dadurch ergibt sich in der Regel kein finanzieller Nachteil. Eine Ausnahme stellt dabei die Kleinunternehmerregelung dar, darauf gehe ich gleich noch ein.
Im Sinne der ordnungsgemäßen Buchführung ist es aber extrem wichtig, dass du richtig buchst! Wenn du diese Belege falsch behandelst, kann das zu Steuernachzahlungen und unnötigen Problemen mit dem Finanzamt führen.
Sitzt der Vermittler im Ausland, darf er seine Belege ohne Umsatzsteuer ausstellen. Hier ein paar besonders bekannte Beispiele:
- Booking → Sitz in den Niederlanden
- Airbnb → Sitz in Irland
- Fewo-direkt → Sitz in den USA
Nach deutschem Steuerrecht (§ 13b UStG) gilt: Wenn du als Unternehmer eine Dienstleistung von einem ausländischen Unternehmen beziehst, dann musst du die Umsatzsteuer dafür selbst berechnen und ans Finanzamt abführen (Reverse-Charge-Verfahren).
So gehst du beim Reverse-Charge-Verfahren in der Kurzzeitvermietung um
- Das Portal stellt dir eine Rechnung ohne deutsche Umsatzsteuer aus.
- Du musst auf diese Rechnung 19 % Umsatzsteuer ansetzen.
- In deiner Umsatzsteuervoranmeldung musst du diese Steuer sowohl als Umsatzsteuer schulden und gleichzeitig als Vorsteuer geltend machen.
- Du siehst: Es ist ein Nullsummenspiel, dessen Regeln du aber unbedingt kennen solltest.
Kurzzeitvermietung als Kleinunternehmer: Was gilt beim Steuersatz?
Wenn du Kleinunternehmer nach § 19 UStG bist, gelten für dich besondere Regeln:
Du musst auf deinen Rechnungen keine Umsatzsteuer ausweisen – weder 7 % noch 19 %. Dein gesamtes Angebot ist also von der Umsatzsteuer befreit. Du führst keine Umsatzsteuer ans Finanzamt ab, darfst aber im Gegenzug auch keine Vorsteuer aus Eingangsrechnungen geltend machen.
In diesem Fall musst du auf der Rechnung aber einen Hinweis anbringen, der zum Beispiel so lauten kann: „Gemäß §19 UStG wird keine Umsatzsteuer berechnet.“
Gilt das Reverse-Charge-Verfahren bei Kleinunternehmerregelung?
Auch wenn du Kleinunternehmer bist, gilt das Reverse-Charge-Verfahren bei Rechnungen von ausländischen Vermittlungsportalen auch für dich. Das bedeutet, du musst die Umsatzsteuer auf Vermittlungsgebühren trotzdem berechnen und abführen. Eine Vorsteuererstattung ist demnach nicht möglich. Bietest du deine Ferienimmobilie also auf Portalen an, deren Sitz nicht in Deutschland liegt, kann es also sinnvoll sein, sich schon vor dem Überschreiten der Umsatzschwelle der Kleinunternehmerregelung gegen die Kleinunternehmerregelung zu entscheiden.
💡 Tipp:
Behalte deine Umsätze genau im Blick. Wenn du die Kleinunternehmergrenze überschreitest, wirst du nämlich automatisch umsatzsteuerpflichtig. Ab diesem Zeitpunkt musst du korrekte 7 %- oder 19 %-Rechnungen ausstellen.
Steuersatz bei Kurzzeitvermietung: Typische Fehler und wie du sie vermeidest
- Leistungen nicht getrennt:
Wenn du Unterkunft und Zusatzleistungen nicht klar erkennbar trennst, gilt eigentlich der volle Steuersatz von 19% für alle Positionen. Du solltest deine Leistungen also deutlich trennen und den jeweils zutreffenden Steuersatz auf der Rechnung vermerken.
- Portale falsch verbucht:
Viele Kurzzeitvermieter erfassen die Rechnungen von Booking & Co einfach als „sonstige Kosten“. Korrekt wäre: Reverse-Charge buchen und Umsatzsteuer gesondert angeben.
- Eingangsbelege ohne Umsatzsteuer:
Auch wenn Portale dir Rechnungen ohne Umsatzsteuer schicken, musst du sie in deiner Umsatzsteuervoranmeldung berücksichtigen. Eine Leistung ohne ausgewiesene Umsatzsteuer bedeutet nicht, dass sie auch für dich als Empfänger umsatzsteuerfrei ist (Reverse-Charge).
Besonders oft begegnen mir diese Fehler bei Vermietern, die neu in der Branche sind und sich mit der Kurzzeitvermietung ein Business aufbauen wollen. Viele von ihnen haben in einem Coaching Strategien rund um den Immobilienkauf, das Arbitrage-Modell und die Vermarktung erlernt, aber viel zu wenig Wissen rund um die Ferienwohnung-Buchhaltung. Geht es dir auch so?
In diesem Artikel bekommst du praktische Tipps an die Hand, um das zu ändern:
Coaching für Kurzzeitvermietung vorbei – und jetzt?
Weiterführende Tipps zum Steuersatz bei Kurzzeitvermietung: So behältst du den Überblick
- Verwende getrennte Buchungskonten für Übernachtung, Zusatzleistungen und Vermittlungsprovisionen.
- Kennzeichne Belege von ausländischen Portalen mit einem Vermerk wie „Reverse Charge“.
- Arbeite mit einer Buchhaltungssoftware, die solche Besonderheiten abbilden kann – zum Beispiel Lexware Office, wo du auch direkt die Umsatzsteuervoranmeldung sowie die Zusammenfassende Meldung erstellen kannst.
- Hol dir Unterstützung, wenn du unsicher bist. Ein spezialisierter Buchhaltungsservice kann hier wirklich von Vorteil sein, denn er spart dir Nerven, Zeit und unterm Strich auch Geld.
Steuersatz bei Kurzzeitvermietung – komplex, aber kein Hexenwerk
Kurzzeitvermietung klingt erstmal einfach – die korrekte Buchhaltung birgt aber einige Tücken. Um Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, dass du von Anfang an sauber zwischen den unterschiedlichen Steuersätzen unterscheidest:
Mit dem richtigen Know-how sparst du dir Ärger mit dem Finanzamt und kannst dich voll auf dein Vermietungsgeschäft konzentrieren.
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