Du besitzt eine Immobilie, mit der du im Rahmen der Kurzzeitvermietung Geld verdienen möchtest? Dann ist es wichtig, zu wissen, was steuerrechtlich gilt. Gerade bei Ferienhaus und Ferienwohnung ist es wichtig, klar zwischen Vermietung und Verpachtung, also VUV oder Gewerbe zu unterscheiden. Wenn du nicht sicher bist, wie du deine Einkünfte aus der Kurzzeitvermietung versteuern musst, solltest du jetzt weiterlesen. In diesem Artikel erkläre ich dir, unter welchen Umständen VuV ausreichend ist und wann du ein Gewerbe anmelden musst.
Der steuerliche Unterschied: VuV oder Gewerbe
In den nächsten Abschnitten erkläre ich dir, was es mit den Begriffen VuV und Gewerbe auf sich hat. Außerdem erfährst du, was das steuerrechtlich für dich bedeutet.
VuV: Vermietung und Verpachtung
VuV (auch V+V genannt) ist die allgemeingültige Abkürzung für Vermietung und Verpachtung. Sie findet vor allem in Zusammenhang mit der Steuer Anwendung. Sicherlich bist du bei der Einkommensteuererklärung schon einmal über die Anlage V: Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gestolpert.
Vermietest du eine Immobilie, musst du deine Einnahmen über diese Anlage offenlegen und versteuern. Das gilt sowohl für die Langzeit- als auch für die Kurzzeitvermietung. Warum? Durch die Mieteinnahmen entsteht dir ein sogenannter geldwerter Vorteil. Und wie immer, wenn du Einnahmen erwirtschaftest, möchte das Finanzamt ein Stück vom Kuchen abhaben.
Wichtig: Kurzzeitvermietung ist (fast) immer steuerpflichtig
Es ist keine Seltenheit, dass Eigentümer ungenutzter Immobilien diese schwarz vermieten oder schlichtweg davon ausgehen, dass sie keine Steuer für die Vermietung bezahlen müssen. Dieser Irrtum kann zu ernsthaften Konsequenzen führen, denn es handelt sich dabei um Steuerhinterziehung.
Bevor du mit Kurzzeitvermietung Geld verdienen möchtest, solltest du dich also unbedingt über die entsprechenden steuerlichen Pflichten informieren.
Kurzzeitvermietung ist in fast allen Fällen steuerbar. Doch auch in diesem Zusammenhang gilt: Ausnahmen bestätigen die Regel.
Vermietest du deine Ferienwohnung geringfügig, kann es sein, dass du keine Einkommensteuer bezahlen musst. Dies gilt jedoch nur, wenn du als Eigenheim-Nutzer:
- ohne Gewinnerzielungsabsicht vermietest und
- die Freigrenze für Kurzzeitvermietung von 520€ pro Jahr nicht überschreitest.
Bei Vermietung nach V+V bist du in der Bringschuld. Das bedeutet, du musst dem Finanzamt all deine Einnahmen offenlegen – egal, wie niedrig oder hoch diese sein mögen. Eine saubere Buchhaltung ist daher unerlässlich.
Kurzzeitvermietung als Gewerbe
Möchtest du eine Ferienwohnung vermieten, wirst du nicht automatisch zum Gewerbetreibenden. Durch die Anlage V für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung bietet dir der Gesetzgeber ein wenig Spielraum. Möchtest du Ferienhaus oder Ferienwohnung gewerblich vermieten, geht das mit Rechten und Pflichten einher.
So musst du weiterhin die Einkommensteuer für deine Einnahmen entrichten. Außerdem fällt Umsatzsteuer an, sofern deine Einnahmen den Schwellenwert für die Kleinunternehmerregelung nach §19 UStG überschreiten oder du bereits früher Vorsteuer geltend machen möchtest. Als gewerbetreibender Vermieter (Kleingewerbe) musst du deine Gewinne per Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) ermitteln.
Gewerbliche Vermietung macht dich zum Unternehmer
Der Unterschied zwischen VuV und Gewerbe liegt in deinem Status als Kurzzeitvermieter. Sprechen Gründe dafür, dass du als gewerblicher Vermieter auftreten musst, wirst du zum Betreiber eines Gastgewerbes. Dabei kommen folgende Rechtsformen in Frage:
- Einzelunternehmer
- Personengesellschaft (KG, OG, GmbH & Co KG)
- GmbH
Durch deinen Status als umsatzsteuerpflichtiger Unternehmer muss du in der Rechnung Umsatzsteuer ausweisen, regelmäßig eine Umsatzsteuervoranmeldung abgeben und deine steuerliche Zahllast an das Finanzamt abführen. Dadurch werden auch die Anforderungen an die Ferienwohnung Buchhaltung strenger.
VuV oder Gewerbe – wie vermietest du?
Du fragst dich, was der Unterschied zwischen VuV und Gewerbe ist? Hauptkriterium bei der Unterscheidung ist die Frage, ob du einen gewerbeähnlichen Betrieb führst oder Wohneigentum immer wieder mal wechselnden Gäste zur Verfügung stellst. Die Grenze ist leider etwas schwammig. Das Finanzamt kann dich jedoch als gewerblichen Vermieter einstufen, wenn folgende Punkte erfüllt sind:
- Bei der Immobilie handelt es sich um eine reine Ferienimmobilie, die Gäste das ganze Jahr über offensteht.
- Gästen und Interessenten bietest du eine sehr gute Erreichbarkeit per Mail, Chat oder Telefon.
- Es handelt sich um eine Ferienimmobilie in einer beliebten Ferienregion oder einer belebten Innenstadt.
- Neben der Übernachtung können deine Gäste weitere Services buchen – zum Beispiel Verpflegung, Shuttle-Dienste, Ausflüge oder Reinigung.
- Du hast Mitarbeiter, die dich in der Kurzzeitvermietung unterstützen.
- Um die Verwaltung deiner Ferienimmobilie kümmert sich dein Büro oder ein externer Dienstleister.
Erfüllst du einen oder mehrerer dieser Punkte, ist es an der Zeit, selbst aktiv zu werden und Gewerbe anzumelden. Dadurch entstehen nämlich nicht nur Pflichten, sondern auch Rechte und Vorteile.
Tipp: Im Zweifel oder bei Unklarheiten solltest du dich direkt mit deinem zuständigen Finanzamt in Verbindung setzen.
Vorteile gewerblicher Kurzzeitvermietung
1. Steuerlicher Vorteil
Als Gewerbetreibender hast du die Möglichkeit, all deine Ausgaben bei der Steuer geltend zu machen. Betriebsausgaben, die mit der Kurzzeitvermietung in Verbindung stehen, mindern deinen zu versteuernden Gewinn. Dadurch reduziert sich deine steuerliche Zahllast in Hinblick auf die Einkommensteuer und Umsatzsteuer.
2. (Steuer) rechtliche Klarheit
Die Gewerbeanmeldung als Beherbergungsbetrieb bietet dir außerdem Sicherheit. Du musst nicht mehr überlegen, ob du dich in einer Grauzone bewegst, wann der richtige Zeitpunkt zur Anmeldung deines Gewerbes ist oder wie du deine Einnahmen künstlich kleinhalten kannst. Das heißt, du kannst dich voll und ganz auf die Kurzzeitvermietung konzentrieren und deine Ferienwohnung vermarkten.
3. Vermieten wie ein Unternehmer
Durch die steuerrechtliche Sicherheit kannst du dein Gewerbe weiter ausbauen und neue Ferienimmobilien kaufen. Ebenso kannst du deinen Gästen zusätzliche Services anbieten, die deren Erlebnis abrunden. Auf diese Weise sprichst du möglicherweise eine zahlungskräftigere Zielgruppe an oder holst auch die Reisenden ab, die kein Fan von Selbstverpflegung sind oder sich im Urlaub gewisse Annehmlichkeiten wünschen.
Durch das Gewerbe kannst du deine Ferienunterkunft wie einen Hotelbetrieb leiten. Je nach gewählter Rechtsform kannst du so auch leichter Kredite in Anspruch nehmen und Investitionen tätigen. Möchtest du mit Airbnb Geld verdienen oder dein eigenes kleines Ferienimmobilien-Imperium aufbauen, ist die Selbstständigkeit der Weg der Wahl.
4. Professionelle Prozesse
Gelingt es dir, dein Gastgewerbe zu rationalisieren, kannst du gutes Geld mit Ferienwohnungen verdienen. Vernachlässige dabei auf keinen Fall die sinnvolle Preisgestaltung, wenn du schwarze Zahlen schreiben willst. In einem anderen Artikel habe ich zusammengefasst, wie du die Preiskalkulation für Ferienwohnungen angehen solltest.
Als Expertin für digitale Buchhaltung möchte ich dir noch einen weiteren Vorteil der gewerblichen Vermietung nennen:
Du kannst die Kurzzeitvermietung endlich wie ein Unternehmen verwalten, Mitarbeiter einstellen, Aufgaben outsourcen und in praktische Tools für die Kurzzeitvermietung investieren. Auf diese Weise straffst du die Abläufe in der Kurzzeitvermietung. Das kommt nicht nur deinem Zeitmanagement zugute, sondern auch der Gästezufriedenheit. Transparente Abläufe und kurze Reaktionszeiten sorgen für ein rundes Erlebnis, was gute Bewertungen oder sogar direkte Empfehlungen zur Folge haben kann.
Fazit: Deine persönlichen Ziele sollten darüber entscheiden, ob VuV oder Gewerbe die bessere Option für dich sind
Du erfüllst bisher nicht die Kriterien, um für die Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden zu müssen? Dann kannst du deine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung weiterhin per VuV versteuern. Planst du jedoch, die Kurzzeitvermietung professionell aufzuziehen und dauerhaft mit dem Vermieten von Ferienwohnung Geld zu erwirtschaften, ist ein Wechsel ins Gewerbe sinnvoll. In diesem Fall bietet dir das Gastgewerbe steuerliche Vorteile – vor allem, wenn du Ausgaben tätigst.
Hab keine Angst vor der anfallenden Buchhaltung. Mit der richtigen Buchhaltungssoftware kannst du die vorbereitende Buchführung für die Ferienwohnung automatisieren. Es gibt sogar Tools, mit denen du die Preisfindung, die plattformübergreifende Kurzzeitvermietung und Arbeiten an der Ferienwohnung digitalisieren kannst.
Wenn du möchtest, kannst du dich komplett auf die Vermietung konzentrieren und andere mit den Aufgaben im Hintergrund beauftragen. Mein Team und ich kümmern uns gerne um dein Backoffice und die vorbereitende Buchhaltung für deine Ferienimmobilie. Du suchst nur die richtigen Tools für Kurzzeitvermietung?
Auch dabei sowie bei der technischen Einrichtung der Software können wir behilflich sein. So geben wir dir genau die Hilfestellung, die du benötigst. Lass uns am besten unverbindlich darüber sprechen, ob VuV oder Gewerbe besser passt und ob du Aufgaben auslagern möchtest. Buche dir dazu einfach einen Termin für eine kostenlose Erstberatung:
Digitale Grüße,
deine Sabine 🙋🏼♀️
